• Margarida Ferreira Pinto

Não tenho como pagar a renda da casa. E agora?

Atualizado: Jun 11


Questão idêntica paira na cabeça de muitos senhorios: “O meu inquilino não consegue pagar a renda da casa. Posso resolver o contrato de arrendamento?”


De facto, uma das áreas mais afetadas pelos efeitos da COVID-19 é a Habitação, onde, naturalmente, a instabilidade tem-se mostrado rainha. Grande parte dos portugueses tem uma renda de casa para pagar e outros tantos, terão rendas para cobrar.


A Lei n.º 4-C/2020 publicada no Diário da República n.º 68/2020, 3º Suplemento, Série I de 2020-04-06 vem responder a esta angústia gerada no mercado do arrendamento pois “estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19” (nº1 do art. 1º).


No que toca ao arrendamento habitacional, nos termos do nº1 do art. 3º esta lei aplica-se quando se verificar:

a) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %;

ou

c) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.


Mas e como se prova a quebra de rendimentos?

Acreditamos que terá de ser documentada, mas o nº2 do art. 3º estabelece que “A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.” Pelo que, quanto a este ponto, teremos de aguardar.


De acordo com o art.4º “o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.”

O que é que, na prática, isto significa?


Significa que existe uma suspensão do pagamento da renda, não só durante os meses em que vigorar o estado de emergência, mas também no mês subsequente ao fim do estado de emergência quando “se registe uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar” comparativamente aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior ou quando a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário (inquilino) se torne superior a 35% (situação que poderá ocorrer em consequência direta dos efeitos económicos da pandemia).


Nestas situações, o senhorio só pode resolver os contratos de arrendamento se, no prazo de 12 meses contados um mês após o fim do estado de emergência, o arrendatário não saldar a dívida decorrente do não pagamento das rendas vencidas “em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês”.


Até esse momento, o senhorio não pode optar pela Denúncia do Contrato de Arrendamento, tampouco cobrar juros de mora ao arrendatário.


Por outro lado, de acordo com o nº1 do art. 5º: “Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida no artigo 3.º, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS)”.


Ou seja, o empréstimo sem juros concedido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IRHU) é destinado aos arrendatários habitacionais, aos estudantes que não aufiram rendimentos de trabalho e aos fiadores, de modo a suportarem, não a totalidade da renda, mas “a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%”.


Mas atenção que, nos termos do nº3 do art. 5º, o empréstimo sem juros está também disponível para os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos (de 20% face ao mês anterior ou período homólogo) e cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU “sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS” (ou seja, um rendimento inferior a 438,81 euros). Esta é uma proteção especial que tem como objetivo apoiar aqueles senhorios de baixos recursos que sobrevivem exclusivamente de rendas.


Não esquecer também que, de acordo com o nº1 do art. 6º “Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º”. Notem que isto é apenas um dever de informação, a lei não exige o consentimento do senhorio!


O nº2 do art. 6º esclarece que, no caso em que as rendas se vençam após a entrada em vigor do decreto-lei a notificação ao senhorio tem de ser feita “até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei.


Quanto às entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual, estas "podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda” (nº1 do art. 11º).


Contudo, esta possibilidade não se aplica “àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social” (nº2 do art. 11º).


De acordo com o nº3 do art. 11º: “As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020 ou “estabelecer moratórias aos seus arrendatários” (nº4 do art. 11º).


Por fim, importa esclarecer que, nos termos do nº1 do Artigo 12.º: “A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifique o disposto nos artigos 4.º e 7.º da presente lei.”


Ou seja, enquanto a obrigação de pagamento das rendas estiver suspensa (durante os meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente ao fim do mesmo), os senhorios não podem rescindir os contratos nem exigir indemnizações pelo atraso no pagamento.


De acordo com o artigo 14.º “A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.”


Por falar em Habitação, neste que é o Dia Mundial da Saúde, não nos podemos esquecer dos médicos, enfermeiros e auxiliares, também muito nossos, que por esta altura, têm os Hospitais como principal habitação. Que nunca lhes falte a Resiliência.


A esses, não há apoios excecionais que lhes valham!

Sejamos, por isso, nós, o Apoio deles.

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